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          會計法規
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          建筑房地產行業增值稅所得稅政策

          發布時間:2022-06-20 來源:博勝教育

          一、建筑服務。是指各類建筑物、構筑物及其附屬設施的建造、修繕、裝飾,線路、管道、設備、設施等的安裝以及其他工程作業的業務活動。包括工程服務、安裝服務、修繕服務、裝飾服務和其他建筑服務。

          1、增值稅稅率和征收率

          1)建筑服務使用的稅率為9% ;

          2)小規模納稅人提供建筑服務,以及一般納稅人提供的可選擇簡易計稅方法的部分建筑服務,征收率為3%。

          2.增值稅計稅辦法

          增值稅的計稅方法,包括一般計稅方法和簡易計稅方法。

          一般納稅人發生應稅行為適用一般計稅方法計稅。一般納稅人發生財政部和國家稅務總局規定的特定應稅行為,可以選擇適用簡易計稅方法計稅,但一經選擇,36個月內不得變更。

          小規模納稅人發生應稅行為適用簡易計稅方法計稅。

          1)一般納稅人以清包工方式提供的建筑服務,可以選擇適用簡易計稅方法計稅。

          以清包工方式提供建筑服務,是指施工方不采購建筑工程所需的材料或只采購輔助材料,并收取人工費、管理費或者其他費用的建筑服務。

          2)一般納稅人為甲供工程提供的建筑服務,可以選擇適用簡易計稅方法計稅。

          甲供工程,是指全部或部分設備、材料、動力由工程發包方自行采購的建筑工程。

          3)一般納稅人為建筑工程老項目提供的建筑服務,可以選擇適用簡易計稅方法計稅。

          3、一般計稅方法的應納稅額

          一般計稅方法的應納稅額按以下公式計算:

          應納稅額=當期銷項稅額-當期進項稅額

          當期銷項稅額小于當期進項稅額不足抵扣時,其不足部分可以結轉下期繼續抵扣。

          4、簡易計稅方法的應納稅額

          (一)簡易計稅方法的應納稅額,是指按照銷售額和增值稅征收率計算的增值稅額,不得抵扣進項稅額。應納稅額計算公式:

          應納稅額=銷售額×征收率

          (二)簡易計稅方法的銷售額不包括其應納稅額,納稅人采用銷售額和應納稅額合并定價方法的,按照下列公式計算銷售額:銷售額=含稅銷售額÷(1+征收率)

          建筑工程老項目,是指:

          1)《建筑工程施工許可證》注明的合同開工日期在2016年4月30日前的建筑工程項目;

          2)《建筑工程施工許可證》未注明合同開工日期,但建筑工程承包合同注明的開工日期在2016年4月30日前的建筑工程項目;

          3)未取得《建筑工程施工許可證》的,建筑工程承包合同注明的開工日期在2016年4月30日前的建筑工程項目。

          試點納稅人提供建筑服務適用簡易計稅方法的,以取得的全部價款和價外費用扣除支付的分包款后的余額為銷售額。

          試點納稅人按照上述規定從全部價款和價外費用中扣除的價款,應當取得符合法律、行政法規和國家稅務總局規定的有效憑證。否則,不得扣除。

          5、納稅地點

          屬于固定業戶的納稅人提供建筑服務應當向其機構所在地或者居住地的主管稅務機關申報納稅?倷C構和分支機構不在同一縣(市)的,應當分別向各自所在地的主管稅務機關申報納稅;經財政部和國家稅務總局或者其授權的財政和稅務機關批準,可以由總機構匯總向總機構所在地的主管稅務機關申報納稅。

          屬于固定業戶的試點納稅人,總分支機構不在同一縣(市),但在同一省(自治區、直轄市、計劃單列市)范圍內的,經省(自治區、直轄市、計劃單列市)財政廳(局)和國家稅務局批準,可以由總機構匯總向總機構所在地的主管稅務機關申報繳納增值稅。

          扣繳義務人應當向其機構所在地或者居住地主管稅務機關申報繳納扣繳的稅款。

          6、納稅義務發生時間

          納稅人提供建筑服務并收訖銷售款項或者取得索取銷售款項憑據的當天;先開具發票的,為開具發票的當天。

          收訖銷售款項,是指納稅人提供建筑服務過程中或者完成后收到款項。

          取得索取銷售款項憑據的當天,是指書面合同確定的付款日期;未簽訂書面合同或者書面合同未確定付款日期的,為建筑服務完成的當天。

          納稅人提供建筑服務采取預收款方式的,其納稅義務發生時間為收到預收款的當天。

          二、納稅人跨縣(市、區)提供建筑服務增值稅政策

          2017年5月1日起納稅人在同一地級行政區范圍內跨縣提供建筑服務不再實行服務所在地預繳政策

          第四條 納稅人跨縣(市、區)提供建筑服務,按照以下規定預繳稅款:

          第五條 (一)一般納稅人跨縣(市、區)提供建筑服務,適用一般計稅方法計稅的,以取得的全部價款和價外費用扣除支付的分包款后的余額,按照2%的預征率計算應預繳稅款。

          (二)一般納稅人跨縣(市、區)提供建筑服務,選擇適用簡易計稅方法計稅的,以取得的全部價款和價外費用扣除支付的分包款后的余額,按照3%的征收率計算應預繳稅款。

          小規模納稅人,凡在預繳地實現的月銷售額未超過15萬元的,當期無需預繳稅款。

          第六條 納稅人跨縣(市、區)提供建筑服務,按照以下公式計算應預繳稅款:

          (一)適用一般計稅方法計稅的,應預繳稅款=(全部價款和價外費用-支付的分包款)÷(1+9%)×2%

          (二)適用簡易計稅方法計稅的,應預繳稅款=(全部價款和價外費用-支付的分包款)÷(1+3%)×3%

          納稅人取得的全部價款和價外費用扣除支付的分包款后的余額為負數的,可結轉下次預繳稅款時繼續扣除。

          納稅人應按照工程項目分別計算應預繳稅款,分別預繳。

          建筑服務企業

          計稅方式

          非跨縣(市、區)

          跨縣(市、區)

           

          跨縣(市、區)預繳

           

           

           

           

          一般納稅人

           

          一般計稅

          銷售額=全部價款和價外費用;

          銷項稅額=銷售額 ÷(1+9%)×9%

          銷售額=全部價款和價外費用;

          銷項稅額=銷售額 ÷(1+9%)×9%

          應預繳稅款=(全部價款和價外費用-支付的分包款) ÷(1+9%)×2%

           

           

          簡易計稅

          應納稅額=含稅銷售額 ÷(1+3%)×3%

           

          銷售額=全部價款和價外費用-分包款項;

          應納稅額=含稅銷售額 ÷(1+3%)×3%

          應預繳稅款=(全部價款和價外費用-支付的分包款) ÷(1+3%)×3%

           

           

          小規模納稅人

           

          簡易計稅

          應納稅額=含稅銷售額 ÷(1+3%)×3%

           

          銷售額=全部價款和價外費用-分包款項;

          應納稅額=含稅銷售額 ÷(1+3%)×3%

          應預繳稅款=(全部價款和價外費用-支付的分包款) ÷(1+3%)×3%

           

          房地產業:

          房地產一般納稅人增值稅稅率是9%。一般納稅人銷售不動產、提供不動產租賃服務,其適用稅率為9%。房地產開發企業以接盤等形式購入未完工的房地產項目繼續開發后,以自己的名義立項銷售的,屬于銷售自行開發的房地產項目。

          一般規定的銷售額——差額不含稅

          銷售額=(全部價款和價外費用-當期允許扣除的土地價款)÷(1+稅率)

          當期允許扣除的土地價款按照以下公式計算:

          當期允許扣除的土地價款=(當期銷售房地產項目建筑面積÷房地產項目可供銷售建筑面積)×支付的土地價款

          特殊項目的銷售額——全額不含稅

          一般納稅人銷售自行開發的房地產老項目,可以選擇適用簡易計稅方法按照5%的征收率計稅。一般納稅人銷售自行開發的房地產老項目適用簡易計稅方法計稅的,以取得的全部價款和價外費用為銷售額,不得扣除對應的土地價款。

          房地產開發企業

          適用范圍

          預繳:不動產坐落地

          申報:機構所在地

           

          一般計稅方式下銷售房地產

           

           

          一般納稅人

          一般計稅方法

          預繳增值稅=全部預收

          ÷(1+9%)×3%

          應納增值稅=(全額房款-當期允許扣除土地價款) ÷(1+9%)×9%-預繳稅款-進項稅額

          一般納稅人

          (選擇簡易計稅

          預繳增值稅=全部預收

          ÷(1+5%)×3%

          應納增值稅=全額房款 ÷(1+5%)×5%-預繳稅款

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